Müşteri Hizmetleri   +902128030959   info@allkent.com
Gayrımenkul Yatırım Danışmanlığı

Kentsel Dönüşüm

Kentsel dönüşüm projelerimizle doğal afet ve depremlere karşı çağdaşlığın kültürel sembolü mimarilere sahip güncel yapılarla yenileme, güçlendirme yapmaktayız.

Ülkemizde 6306 Sayılı Kanunla Afet ve Deprem Riskli yapıların kaldırılarak yenilenmesi hususunda çeşitli yaptırımlar getirilmiştir. Hali hazırda oturduğunuz bina ömrünü tamamlamış deprem riskli ise 6306 sayılı kanun gereği binanızı yenilemeniz gerekmektedir.

Kentsel Dönüşüm Nasıl Başlar

Bir binada sadece bir kişinin kentsel dönüşüm başvurusu yapması ilk adımı atmak adına yeterlidir. Başvuru Türkiye Cumhuriyeti Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetkilendirilen selahiyet sahibi firmalara yapılır. Bina yetkili firma tarafından incelendikten sonra güçlendirme yada yenileme inşaat konusunda karar metni içeren teknik raporu Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na teslim ederek onaylanmaktadır. Belediye, kaymakamlık veya herhangi bir kamu kuruluşundan matbuu yazı almaya gerek kalmaksızın yetkili kentsel dönüşüm ofislerine müracaat ederek işlemlere başlayabilirsiniz.

Binanız özellikle 1999’da yıkıcı etkilere sahip Marmara depremi öncesinde yapıldı ise deprem riski açısından fikir sahibi olmanız yaşam süreciniz ve güvenliğiniz birinci planda olmalıdır. 40-50 yıllık binaların ekonomik ömürlerini tamamladığından son derece ciddi risk taşımakta olduğunu unutmamalısınız.

Kentsel dönüşüm nedir? Deprem ve doğal afetlere karşı dayanıksız durumda olan binaların yıkılarak yerlerine çağdaş mimarilerle kültürel yapıya uygun doğa ile dost yeni binalarla sürdürülebilir yaşam alanları yaratmaktır.

Binanız yıkılacak mı?

Yetkili kuruluş tarafından düzenlenen raporun nihai sonucunda yıkım kararı var ise rapor içeriğinde riskli bina, riskli alan, rezerve alan gibi terimler olduğu zaman binanızın yıkılması kaçınılmazdır. Masrafların tümü kat malikleri karşılaması şartı ile ilgili bakanlık yetkili kuruluşa tespit uygulaması yaptırılıp netice yerel belediyeye bildirilerek yıkım kararı uygulamaya konulur. Belediye risk tespiti işlemi için kat maliklerine süre vermektedir.

Başvuru Yapılmazsa ne olur?

Binanın risk taşıyıp taşımadığını belirlemek amacıyla kat maliklerine bakanlığın tanıdığı sürede başvuru yapılmazsa tespit Bakanlık veya belediye tarafından yapılmaktadır.

Yıkım kararına itiraz hakkı var mı?

Risk raporunda yıkım kararı olan kat maliklerinin 15 gün içinde itiraz hakları buunmaktadır. İtiraz edilen teknik raporlar Bakanlığın görevlendirmiş olduğu Üniversite görevlileri, bilirkişiler ve bakanlıktan atanan teknik heyetin incelemesi sonrasında değerlendirilir.

Yıkım kararına itiraz masrafını kim karşılar?

Bakanlık, belediye tarafından yapılan denetim, inceleme, tespit hizmetmetleri masraf kalemlerinin tamamını kat malikleri karşılar. Masrafların ödendiği ilgili tapu müdürlüğüne bildirilecek, tapu kayıtlarındaki arsa pay oranlarına istinaden masraf toplamı kadar ipotek konulmaktadır.

Binanın yıkılmasını istemeyen kat malikleri var mı?

Binaların riskli yapı olarak tescillenmesi tapu kayıtlarında yer almaktadır. Risk raporu ile beraber Bakanlık üst yazıyla tapu kayıtlarının düzenlenmesini sağlar. Kat maliklerinin itiraz etmesi durumu değiştirmez. Riskli değerlendirilen, yıkılmasına karar verilen binalarda kat maliklerinin çoğunluk kararları dahil geçersizdir. Riskli yapının yıkım işlemi için 30 gün müsaade verilir, eğer kat maliklerinin binalarını yıktırmadıkları tespit edilirse belediye ekipleri binayı tahliye ettirerek yıkımı gerçekleştirir.

Yıkım masrafları kime ait?

Riskli binaların kentsel dönüşüm projelendirme firmaları veya özel müteaahit firmalar tarafından yapılabilir. Masraflar kat maliklerine aittir. Kentsel dönüşüme tabi binaların yönetimleri yıkım işlemleri, inşaat yapılması için toplam bir anlaşma yapabilirler. Belediyenin yıktığı binalara ait yıkım masraflarınıda kat malikleri
karşılar.

Yeni binalar kentsel dönüşüm kapsamında yıkılır mı?

1999 depremi sonrasında yapılan, yada yeni yapılan binalar rezerv alan içerisinde kalıyor ve riskli olmadığı halde kentesel dönüşüm projesinin bütünselliği açısından negatif değerlendiriliyorsa yıkılır. Rezerv alan içinde kalan yerlerde imarı durdurma yetkisi bulunur. 6306 kanun uyarınca riskli alanlarda yapılaşma sürece geçici olacak şekilde durdurularak imar izni verilmez.

Yıkım sonrası değerleme nasıl yapılır?

Bina yıkım sonrası arsa haline gelen gayrımenkuller tapu müdürlüğünde bulunan kütük nezdinde kat maliklerine pay edilerek tescillenir. Kat mülkiyeti, kat irtifak hakları üzerine koyulan şerhler geçerliliğini koruyarak resen takdir edilir. Yeni bina projelendirmesi, kat karşılığı inşaat, hisse oranında konut paylaşımı ve kar paylaşımı konusunda 3/2 oranında kat maliklerinin çoğunluğu gereklidir. Ayrıca daha önceki konumunda güneş ışığı alan bir konutta oturan kat malikinin güneş görmeyen konumda kalması, metre kare azlığı, arka cephe, kat irtifası gibi noksanlıklar olması şerefiye bedeli ödenmesini gerektirir.

Kat malikleri anlaşmaya varamaz ise ne olur?

Kentsel dönüşüm kapsamındaki binalarda dönüşüm noktasında 2/3 çoğunluğa katılmayıp dışarda kalan kat maliklerinin bağımsız bölümlere ait arsa hisse payları bilirkişi tarafından rayiç bedel hesaplanmak kaydıyla diğer çoğunluğa açık arttırma yapılarak satılmaktadır. Açık attırmada satılmayan payları bakanlık satın alarak hazine adına payları tescil eder. Bakanlık kanalıyla TOKİ ve belediyelere devir işlemi yapılan arsa kamulaştırılarak kentsel dönüşüme dahil edilir. Başka bir deyişle 30 gün içinde kat malikleri anlaşarak 3/2 çoğunluğu sağlayamazsa ivedi şekilde re’sen kamulaştırma yapılmaktadır.

Tahliye edilen binalardaki malikleri ve kiracıların durumu

Yıktırılan, yıkılan, kamulaştırılan, anlaşmalı tahliye yapılan ev sahipleri ve en az bir yıl binada ikamet eden kiracılara Bakanlığın özel kentsel dönüşüm bütçesinde kredi verilebilir. Binanızı kendiniz yapabilir hatta bankalardan kredi kullanabilirsiniz. Yoksulluk belgesi olanlara borçlandırma yöntemiyle konut tahsis edilmektedir.